截至2017年中央“一號(hào)文件”的發(fā)布，中央“一號(hào)”文件已經(jīng)連續(xù)14年聚焦“三農(nóng)”問題?？梢?，國(guó)家對(duì)“三農(nóng)”問題之重視。發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)對(duì)加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)無疑有著積極的意義，更是解決“三農(nóng)”問題的有效途徑。而從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度講，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市問題越來越多；加之人們生活水平的不斷提高與生活節(jié)奏的加快，休閑農(nóng)業(yè)市場(chǎng)空間將逐步加大，并得到進(jìn)一步釋放，因此前景廣闊。這將為休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，也為一些企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和一些有志進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的創(chuàng)業(yè)者帶來了絕佳的發(fā)展機(jī)會(huì)。
        那么休閑農(nóng)業(yè)有哪些開發(fā)類型，開發(fā)過程中有哪些必須注意的關(guān)鍵問題，又有哪些成功的項(xiàng)目案例值得參考與借鑒呢? 本專題將逐一給出答案。

一、開發(fā)模式

       休閑農(nóng)業(yè)是以農(nóng)業(yè)活動(dòng)為基礎(chǔ)，農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型交叉型產(chǎn)業(yè)。它以充分開發(fā)具有觀光、旅游價(jià)值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為前提，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科技應(yīng)用、藝術(shù)加上和游客參加農(nóng)事活動(dòng)等融為一體，供游客領(lǐng)略在其他風(fēng)景名勝地欣賞不到的大自然濃厚意趣和現(xiàn)代化的新型農(nóng)業(yè)藝術(shù)的一種農(nóng)業(yè)旅游活動(dòng)。
      就其特征而言，休閑農(nóng)業(yè)是以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以休閑為目的，以服務(wù)為手段，以城市游客為目標(biāo)，農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合、第一產(chǎn)業(yè)和第二、三產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型產(chǎn)業(yè)。

      1.農(nóng)業(yè)公園
      農(nóng)業(yè)公園是以經(jīng)營(yíng)公園的思路，利用農(nóng)村廣闊的田野，以綠色村莊為基礎(chǔ)，融入低碳環(huán)保、循環(huán)可持續(xù)的發(fā)展理念，將農(nóng)作物種植與農(nóng)耕文化相結(jié)合的一種生態(tài)休閑和鄉(xiāng)土文化旅游模式。是一個(gè)更能體現(xiàn)和諧發(fā)展模式、簡(jiǎn)約生活理念、返璞歸真追求的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園林景觀與休閑、度假、游憩、學(xué)習(xí)的規(guī)?；l(xiāng)村旅游綜合體。它以高效農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主題化、景觀化、公園化和規(guī)?；?，是未來我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的最高境界。
      2.主題農(nóng)莊
      以農(nóng)民為經(jīng)營(yíng)主體，鄉(xiāng)村民俗文化為靈魂，城市居民為目標(biāo)，以特色鮮明的主題貫穿其中的一種鄉(xiāng)村旅游形式。合易智業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合多年農(nóng)莊規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新研發(fā)出“1+6+x“的主題農(nóng)莊架構(gòu)模式，即一棟農(nóng)莊建筑實(shí)現(xiàn)核心盈利點(diǎn);花園、樹園、果園、田園、菜園、牧園六種配套農(nóng)莊項(xiàng)目體現(xiàn)生活方式;書吧、清吧、咖啡廳、茶吧、小型會(huì)所等多種配套資源提升品位?！?+6+x“模式對(duì)主題農(nóng)莊開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有一定的借鑒意義。
      3.親子農(nóng)園
      以農(nóng)業(yè)自然和文化資源為依托，將農(nóng)業(yè)元素融入游樂設(shè)施和親子活動(dòng)當(dāng)中，以家庭親子教育等為目的一種休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品類型。親子農(nóng)園兒童產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要“以兒童為中心”，遵循安全性、農(nóng)業(yè)主題性、組合性、趣味性、易用性、益智性、互動(dòng)體驗(yàn)性七大原則。
      4.現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)
是以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念為指導(dǎo)，以新型農(nóng)民為主體，以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和物質(zhì)裝備為支撐，采用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理方式，可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)域?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)具有產(chǎn)業(yè)布局合理、組織方式先進(jìn)、資源利用高效、供給保障安全、綜合效益顯著的特征。
      5.酒莊
      酒莊一詞源于法國(guó)，是指一個(gè)獨(dú)立的葡萄酒生產(chǎn)單位，即從葡萄種植、栽培、采摘，到葡萄酒釀造、灌裝、儲(chǔ)存、品鑒、銷售整個(gè)過程，全部集中在一處完成的場(chǎng)所。酒莊多規(guī)劃建設(shè)在風(fēng)光優(yōu)美、氣候宜人、陽光充足的山谷或海邊，本身就是個(gè)旅游的好去處。在酒莊中，人們可以感受葡萄酒相關(guān)知識(shí)，還可以休閑、娛樂、健身、度假。
       6.休閑農(nóng)牧場(chǎng)
      是指利用自然生態(tài)環(huán)境資源及田園風(fēng)貌景觀，結(jié)合農(nóng)林牧漁的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，并融合農(nóng)家生活、農(nóng)村文化與生態(tài)，為人們提供農(nóng)業(yè)與休閑體驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。簡(jiǎn)而言之就是經(jīng)營(yíng)休閑農(nóng)業(yè)的場(chǎng)所。依據(jù)不同的產(chǎn)品功能，休閑農(nóng)牧場(chǎng)主要分為觀光農(nóng)園、教育農(nóng)園、生態(tài)農(nóng)莊、特色民宿、休閑牧業(yè)、休閑漁業(yè)等類型。

二、利好政策

       國(guó)家的政策導(dǎo)向?qū)τ诋a(chǎn)業(yè)的發(fā)展來講，影響深遠(yuǎn)。我國(guó)作為一個(gè)有著悠久農(nóng)業(yè)發(fā)展史的農(nóng)業(yè)大國(guó)和人口大國(guó)，農(nóng)業(yè)問題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要任務(wù)，是其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。因而，農(nóng)業(yè)問題一直以來都是國(guó)家所高度關(guān)注的問題，國(guó)家和地方分別針對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展制定了相應(yīng)的政策以扶持和鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。這些政策對(duì)休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究這些政策可以讓休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展少走彎路，迅速做大做強(qiáng)。
      2004年以來歷年“一號(hào)文件”：
2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見》
2005年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村工作提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力若干政策的意見》
2006年《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》
2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》
2008年《國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》
2009年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》
2010年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》
2011年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快水利改革發(fā)展的決定》
2012年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新持續(xù)增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品供給保障能力的若干意見》
2013年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》
2014年《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》
2015年《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見》
2016年《關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康的若干意見》
2017年《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動(dòng)能的若干意見》
     國(guó)家農(nóng)業(yè)方面有關(guān)政策：
2012年農(nóng)業(yè)部、國(guó)家旅游局發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開展全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣和示范點(diǎn)創(chuàng)建工作的通知》
2012年農(nóng)業(yè)部關(guān)于貫徹落實(shí)《全國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2011-2015年)》加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的實(shí)施意見
2012年農(nóng)業(yè)部《關(guān)于促進(jìn)休閑漁業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》
2013年農(nóng)業(yè)部、國(guó)家旅游局發(fā)布《全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》
2014年《農(nóng)業(yè)部關(guān)于促進(jìn)家庭農(nóng)場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)意見》
2014年中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》
2014年農(nóng)業(yè)部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)休閑農(nóng)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》
2014年農(nóng)業(yè)部辦公廳中國(guó)民生銀行辦公室《關(guān)于推薦2014年農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)休閑農(nóng)業(yè)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的通知》
2015年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》
2015年《農(nóng)業(yè)部辦公廳財(cái)政部辦公廳關(guān)于組織實(shí)施好2015年財(cái)政支農(nóng)相關(guān)項(xiàng)目的通知》
2015年財(cái)政部《關(guān)于申報(bào)2015年農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化貸款貼息項(xiàng)目的通知》
2015年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見（國(guó)辦發(fā) [ 2015 ] 93號(hào)）》
2016年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加大脫貧攻堅(jiān)力度支持革命老區(qū)開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》
2016年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)文物工作的指導(dǎo)意見》
2016年國(guó)家發(fā)改委、科技部、工信部制定并印發(fā)了《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方案》
2016年發(fā)改委等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融助推脫貧攻堅(jiān)的實(shí)施意見》
2016年國(guó)家林業(yè)局發(fā)布《中國(guó)生態(tài)文化發(fā)展綱要(2016-2020)》
2017年農(nóng)業(yè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家林業(yè)局、國(guó)家旅游局、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、國(guó)務(wù)院扶貧辦聯(lián)合印發(fā)《貧困地區(qū)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)促進(jìn)精準(zhǔn)脫貧指導(dǎo)意見》
2017年農(nóng)業(yè)部、財(cái)政部《2017年重點(diǎn)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策》
2017年國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家開發(fā)銀行《國(guó)家發(fā)展改革委國(guó)家開發(fā)銀行關(guān)于開發(fā)性金融支持特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)脫貧攻堅(jiān)的意見》
2017年農(nóng)業(yè)部《關(guān)于2017年農(nóng)業(yè)品牌推進(jìn)年工作的通知》

三、扶持資金申請(qǐng)與融資

      休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)離不開資本的支持和保障。正所謂“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，項(xiàng)目開發(fā)亦是如此，項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都要有充足的資本作為保障。因此，融資渠道有哪些，如何以最低的融資成本，保證項(xiàng)目的順利、高效開發(fā)是值得各位休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)者所關(guān)注的重要問題。
      1 .通過各種渠道密切關(guān)注相關(guān)扶持政策，爭(zhēng)取政策扶持資金
      隨著國(guó)家及各地方政府對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的高度重視與持續(xù)關(guān)注，不同層級(jí)、不同部門、不同方面的扶持與鼓勵(lì)政策相繼出臺(tái)。其中，不乏貼息貸款、扶持資金等類型的扶持政策。休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)通過政府、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)相關(guān)網(wǎng)站、微信公眾號(hào)、新浪微博、新聞媒體等各種信息渠道，密切關(guān)注相應(yīng)政策，必要時(shí)可向?qū)I(yè)咨詢機(jī)構(gòu)咨詢。根據(jù)政策要求與扶持對(duì)象，積極準(zhǔn)備好各種申報(bào)材料，盡量爭(zhēng)取國(guó)家及地方政府的政策支持，從而解決項(xiàng)目開發(fā)中的資金問題。
      2 .合理運(yùn)用銀行信貸
      銀行信貸始終是企業(yè)融資的主渠道，休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)也必須依托這一主渠道，積極籌措資金來源。休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)應(yīng)充分利用2007年頒布的新《物權(quán)法》以增加可抵押資產(chǎn)條件，深化與銀行等金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)，合理評(píng)估企業(yè)可抵押資產(chǎn)價(jià)值，增大自身信貸額度。另外，企業(yè)應(yīng)提升自身的信用意識(shí)和信用等級(jí)，同時(shí)積極尋找擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為企業(yè)向銀行貸款提供更多的便利。

      3 .股份制融資
      股份制改革獨(dú)立融資
      此種融資模式主要適用于大型休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)。大型休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)融資難，主要是因?yàn)槠洚a(chǎn)業(yè)規(guī)模較大，企業(yè)管理效率低，綜合利潤(rùn)率不高，但融資規(guī)模較大。因此，為了解決這類企業(yè)融資難的問題，應(yīng)促進(jìn)其企業(yè)股份制轉(zhuǎn)型。逐步完善和規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的股份制改革，使大型休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)能夠集中、系統(tǒng)、高效地進(jìn)行企業(yè)管理，提高經(jīng)營(yíng)管理能力和綜合盈利能力。再以強(qiáng)大的企業(yè)后盾為依托，以其內(nèi)部的獨(dú)立項(xiàng)目為融資載體，分別融資，從而發(fā)揮企業(yè)的整體資本優(yōu)勢(shì)，降低規(guī)模融資壓力。

      互助聯(lián)保式小額股份制融資
互助聯(lián)保式小額股份制融資是指農(nóng)戶以土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等多種生產(chǎn)要素投資休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，以互助聯(lián)保方式實(shí)現(xiàn)小額融資。此種方式適用于小型休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)融資。

      混合融資模式
      混合融資模式即以上兩種融資模式的綜合運(yùn)用。中型休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)，規(guī)模介于大型休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)與小型休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。因此，此類企業(yè)可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，綜合運(yùn)用以上兩種融資模式進(jìn)行融資。

      4 .上市融資
      具備條件的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)，可根據(jù)自身的發(fā)展需要，上市融資。此種融資方式是將經(jīng)營(yíng)公司的全部資本等額劃分，表現(xiàn)為股票形式，經(jīng)批準(zhǔn)后上市流通，公開發(fā)行。由投資者直接購(gòu)買，短時(shí)間內(nèi)即可籌集到巨額資金。
      此種融資模式的好處是：

      (1)所籌資金具有永久性，無到期日，沒有還本壓力；

      (2)一次籌資金額大；

      (3)用款限制相對(duì)較松；

      (4)提高企業(yè)的知名度，為企業(yè)帶來良好聲譽(yù)；

      (5)有利于幫助企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度。
      此種融資模式的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：

      (1)花費(fèi)巨大。上市的花費(fèi)巨大，包括企業(yè)重組費(fèi)用、中介費(fèi)用、券商承銷費(fèi)用、路演費(fèi)用等。例如，某些中小企業(yè)一年利潤(rùn)可能只有兩三千萬，而上市過程中的明暗費(fèi)用不止兩三千萬，給企業(yè)帶來巨大經(jīng)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)；

      (2)削弱控制權(quán)。上市就是賣企業(yè)，賣企業(yè)就是將自己的部分股份轉(zhuǎn)讓給別人，肯定會(huì)削弱一定的控制權(quán)；

      (3)增加監(jiān)管成本。在我國(guó)上市的公司都有企業(yè)內(nèi)部控制指引，這要求企業(yè)為每年的報(bào)告出資；

      (4)股價(jià)波動(dòng)。企業(yè)上市后，公司股價(jià)會(huì)經(jīng)常波動(dòng)，這在一定程度上會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響企業(yè)的收益。

      5 .員工持股策略
      休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)所雇傭的長(zhǎng)期職工，大多是本地居民或熟人，如果能夠協(xié)商并達(dá)成一致意見，可制定相關(guān)政策，明確員工的持投數(shù)量，不僅可有效解決休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)融資難的問題，還可以大大提高職工的工作積極性。

      6 .優(yōu)先股策略
      對(duì)于規(guī)模較大的休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，開始組建時(shí)考慮規(guī)模效益，安排多種農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目和旅游服務(wù)項(xiàng)目，資金需求量很大，采用優(yōu)先股策略可有效籌措大額資金。對(duì)于投資者而言，事實(shí)上沒有承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，但取得了比銀行利息更高的回報(bào);對(duì)于休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)而言，通過優(yōu)先股策略有效地解決了融資困難。
      7 .積極探索BOT融資
      BOT融資策略即合作方承擔(dān)前期建設(shè)投資，在一定期限內(nèi)實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理并取得收益，期滿后移交。
     休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)采用BOT融資策略的途徑很多，經(jīng)營(yíng)者可將休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)一定面積或某些項(xiàng)目尋找合作伙伴，合作方負(fù)責(zé)一定面積或某個(gè)項(xiàng)目的投資建設(shè)并取得一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)，合作期內(nèi)的收益歸合作方，合作期滿后全部設(shè)施及相應(yīng)固定資產(chǎn)回歸休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)本體或按前期協(xié)商結(jié)論進(jìn)行清算。
     休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)在實(shí)施BOT策略時(shí)，對(duì)于合作方能夠帶走產(chǎn)品的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目，完全可以采用契約式BOT融資策略，由于休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)為合作方提供了生產(chǎn)性用地，而最終產(chǎn)品全部被合作方帶走，契約中應(yīng)明確合作方給休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)的分利方式，即休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)必須從合作方分利，以取得為合作方提供土地資源的合理收益，合作期滿以后，合作方不另行清算，遺留在生產(chǎn)場(chǎng)地的基本設(shè)施(如水利設(shè)施、塑料大棚等)無條件歸休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)所有(期滿不清算契約)。對(duì)于投資較大的文化消費(fèi)項(xiàng)目(如傳統(tǒng)手工藝生產(chǎn)基地、演藝場(chǎng)所等)，一般可以采用契約加股權(quán)式BOT融資策略，即合作方承擔(dān)全部前期建設(shè)投資和永久性設(shè)施建設(shè)，合作期內(nèi)由合作方經(jīng)營(yíng)管理。

四、土地獲取方式

      獲得土地使用權(quán)是休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，如何以較低的成本順利獲取到項(xiàng)目土地使用權(quán)是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。而在項(xiàng)目實(shí)際操作中，土地獲取方式主要有招商合作式與主動(dòng)獲取式兩種方式。
      1 .招商合作式
      當(dāng)?shù)卣虍?dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有意愿發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，以優(yōu)惠土地承包價(jià)格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同開發(fā)的形式。此種方式，獲取土地的成本較低，且往往會(huì)有配套優(yōu)惠政策。因此，此種方式是比較理想的土地獲取方式，在項(xiàng)目規(guī)模較大時(shí)比較適用。
      2 .主動(dòng)獲取式
     土地流轉(zhuǎn)，這也是休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的主要土地獲取形式。土地流轉(zhuǎn)又分為兩類，即：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。目前，國(guó)家關(guān)于土地流轉(zhuǎn)方面的制度與法律法規(guī)還有待完善。各地區(qū)在土地流轉(zhuǎn)管理方面也缺乏完善的管理體系與管理方法。
     3 .土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式
    土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式主要有租賃、入股合作、互換以及反租倒包等方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但需要注意的是：不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。
       A.租賃
      是指以一定期限向農(nóng)戶租用部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)戶向承租人收取租金，出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租人按出租時(shí)約定的條件對(duì)出租人(農(nóng)戶)負(fù)責(zé)。
      B.入股合作
      是指接受農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化作為股權(quán)入股合作經(jīng)營(yíng)，并按股分紅的土地流轉(zhuǎn)方式。
      C.互換
      當(dāng)待開發(fā)的項(xiàng)目用地規(guī)模比較大時(shí)，租用農(nóng)戶土地分部比較分散，無法集中經(jīng)營(yíng)和管理。這時(shí)，可與農(nóng)戶商談，用互換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，把分散的土地置換為集中的土地而進(jìn)行開發(fā)。
      D.反租倒包
      由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出面把農(nóng)戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農(nóng)戶適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，然后再向該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃的土地流轉(zhuǎn)方式。
      4 .農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)
      集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是指集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市流轉(zhuǎn)、同權(quán)同價(jià)的法律行為。
      5 .總結(jié)
      休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的土地獲取方式主要有招商合作式與主動(dòng)獲取式兩種方式。前者適合規(guī)模較大的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的土地獲取，且往往能得到當(dāng)?shù)卣块T的支持，從而享有配套的優(yōu)惠政策。因此，如果待開發(fā)的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大時(shí)，建議在獲取土地前做好項(xiàng)目前期策劃工作。以優(yōu)秀的項(xiàng)目開發(fā)方案，贏得當(dāng)?shù)卣块T與村民的認(rèn)可，這對(duì)項(xiàng)目后期的開發(fā)與發(fā)展會(huì)起到十分積極的作用。而主動(dòng)獲取方式，則是最為常見的土地獲取方式，也相對(duì)靈活、自主。因此，休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的土地獲取方式選擇，應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的具體情況以及項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模等綜合考量。
     

五、項(xiàng)目落地保證

      項(xiàng)目的落地性是衡量項(xiàng)目策劃、規(guī)劃方案好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)，它直接影響著項(xiàng)目的開發(fā)與后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。然而，如何才能保證項(xiàng)目的落地性卻讓很多人感到迷茫和困惑。因此，如何保證項(xiàng)目的落地性成為了開發(fā)商最關(guān)心的問題之一。那么如何才能保證項(xiàng)目的落地性，決定項(xiàng)目落地性的關(guān)鍵因素又有哪些呢?項(xiàng)目落地性最關(guān)鍵的因素包括內(nèi)外因素兩個(gè)方面。所謂內(nèi)部因素，即項(xiàng)目開發(fā)方的開發(fā)方案與項(xiàng)目管理；外部因素，即市場(chǎng)需求與政府管控。有效把握這兩方面的重要因素，將對(duì)項(xiàng)目的落地性起到強(qiáng)有力的提高作用。
      1 .內(nèi)部因素
      一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的方案是否合理將直接影響項(xiàng)目的落地性。而項(xiàng)目落地性又取決于項(xiàng)目定位、盈利模式、產(chǎn)品體系與營(yíng)銷方式的確定。
      A.精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位
      項(xiàng)目定位決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向，它也是產(chǎn)品體系與盈利模式確定的基礎(chǔ)。而項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)與否，又取決于開發(fā)方案的設(shè)計(jì)者對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際把握。那么究竟如何才能做到準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位呢?要想做到精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位，必須對(duì)項(xiàng)目地的實(shí)際情況有深刻了解。準(zhǔn)確把握項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)因素，深刻挖掘項(xiàng)目資源要素，全面分析區(qū)位因素、市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境，是做好項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。
     B.戰(zhàn)略性的盈利模式
      項(xiàng)目的開發(fā)是否成功，取決于項(xiàng)目的盈利狀況，良好的盈利狀況是項(xiàng)目生存與發(fā)展的有力保障。因此，具有戰(zhàn)略性的盈利模式將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展起到有力的指導(dǎo)作用，是良好盈利情況的基礎(chǔ)保證，也決定了項(xiàng)目的落地性。相反，如果沒有一個(gè)科學(xué)合理、富于戰(zhàn)略性的盈利模式，項(xiàng)目不能很好的盈利，必將影響項(xiàng)目的生存。因此，一個(gè)開發(fā)方案缺乏戰(zhàn)略性的盈利模式，一定會(huì)影響項(xiàng)目的落地性。
     C.有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品體系
     有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品體系是項(xiàng)目定位、盈利模式實(shí)現(xiàn)的具體抓手。傳統(tǒng)的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目往往盈利點(diǎn)比較單一，產(chǎn)品體系不夠完善，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，這在一定程度上也影響了項(xiàng)目的落地性。因此，根據(jù)項(xiàng)目的定位、盈利模式結(jié)合項(xiàng)目的基礎(chǔ)資源打造完善的產(chǎn)品體系，開發(fā)具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品將有助于提高項(xiàng)目的落地性。
     D.給力的營(yíng)銷模式
     口碑營(yíng)銷也好，媒體營(yíng)銷也罷，良好的營(yíng)銷和推廣對(duì)項(xiàng)目的落地性有著積極的作用。合易智業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，酒香也怕巷子深，埋在土里的金子也難發(fā)光。因此，要想項(xiàng)目具有很強(qiáng)的落地性，必須做好項(xiàng)目的營(yíng)銷和推廣工作，擴(kuò)大項(xiàng)目的品牌影響力，最大程度的提高項(xiàng)目的盈利能力。
項(xiàng)目管理
    再好的方案，只停留在紙上，或者執(zhí)行能力不強(qiáng)，項(xiàng)目進(jìn)展推動(dòng)緩慢都將影響項(xiàng)目的落地性。因此，提高項(xiàng)目管理能力，有序、有力地推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展也是決定項(xiàng)目落地性的有力保障。
      2. 外部因素
      市場(chǎng)需求
      項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)與市場(chǎng)的需求有效結(jié)合。如果休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求脫節(jié)，將直接影響項(xiàng)目的生存能力，不具備生存能力的項(xiàng)目一定不具備落地性。
      政府管控
      在我國(guó)，政府的管控與政策對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展有著決定性作用，休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目也不例外。因此，一個(gè)項(xiàng)目的落地性，在很大程度上也取決于政府的管控與政策。這就要求，在項(xiàng)目最初的策劃過程中，對(duì)政府的有關(guān)政策與管控有著深刻了解。一個(gè)受限制的項(xiàng)目發(fā)展將舉步維艱，而一個(gè)受政策支持的項(xiàng)目的發(fā)展將事半功倍。